La capacité d’emprunt est déterminée par le rapport entre vos dépenses et vos revenus, qui doivent être en équilibre pour envisager d’emprunter. Elle permet de déterminer le montant mensuel que vous êtes en mesure de rembourser et le ratio qui en résulte qui est un indicateur important pour les institutions financières lorsqu’elles accordent des prêts.
Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?
Il est utile de déterminer la capacité d’emprunt à différentes occasions :
Si le ménage cherche à financer un projet par le biais d’un crédit (prêt pour l’amélioration de l’habitat, prêt automobile, prêt personnel ou immobilier, etc.…), la capacité d’emprunt lui permettra d’évaluer la viabilité du financement du projet ainsi que le montant mensuel le plus élevé qu’il est possible de verser.
Lorsqu’une famille souhaite gérer son projet immobilier le plus efficacement possible afin de pouvoir trouver une maison ou un appart à un prix proportionnel à sa capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt du ménage peut être recalculer en cas d’augmentation ou de la diminution de ses revenus.
Les règles de calcul
Le calcul de la capacité d’emprunt permet de déterminer le montant qu’un ménage pourrait consacrer chaque mois au remboursement des mensualités de crédit.
Le taux d’endettement est limité à 33%. Cette limite permet de maintenir un équilibre adéquat des dépenses courantes pour permettre au ménage de continuer à faire face à ses dépenses quotidiennes. En règle générale, la capacité d’emprunt maximale est équivalente à 33 % des revenus du ménage.
Le paiement mensuel total du prêt ne doit pas dépasser, lorsqu’il est additionné, plus d’un tiers du revenu. Le seuil de 33 % de la capacité d’emprunt correspond au taux d’endettement le plus élevé pour la plupart des ménages. Ne pas le dépasser est une garantie mutuelle pour l’emprunteur et le prêteur, qui doit, en général, accepter de prendre en charge un minimum de 67 % du reste à vivre.
Comment calculer votre capacité d’emprunt
La formule utilisée pour calculer la capacité d’emprunt est la suivante : multiplier les revenus moins les dépenses par mois par 33 (le pourcentage d’endettement le plus élevé), puis diviser la somme par 100.
Les revenus à intégrer dans la formule sont les salaires de l’emprunteur et des co-emprunteurs : les pensions, les revenus immobiliers et les revenus professionnels…
Les charges à incorporer dans la formule : la mensualité du crédit en cours et la pension alimentaire.
La capacité d’emprunt pour obtenir un crédit est calculée en fonction de :
Le taux d’endettement du ménage (plafonné à 33 %)
Le taux d’endettement correspond au pourcentage de vos dépenses dans votre budget. Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez utiliser la formule ci-dessous :
Taux d’endettement = (Charges fixes (dépenses du ménage) / revenus )* 100
Le revenu
Pour déterminer le montant que vous êtes en droit d’emprunter, il est essentiel de connaître tous vos revenus tels que vos salaires ainsi que vos allocations familiales, vos primes, vos revenus locatifs, vos revenus financiers et vos pensions alimentaires.
Il est essentiel de prendre en compte les revenus nets avant impôt et ceux du co-emprunteur (en cas de co-emprunteur).
D’autres sources de revenus comme un apport personnel, peuvent être une preuve de votre stabilité financière.
Les dépenses courantes (charges)
Les dépenses courantes (charges) d’un ménage ne sont pas toutes à prendre en compte lors du calcul des possibilités maximales de prêt.
En réalité, certains frais peuvent être inclus dans le « reste à vivre« . Pour calculer la capacité d’emprunt, il faut tenir compte des mensualités des prêts immobiliers ainsi que des prêts à la consommation en cours. Si le crédit doit expirer dans moins de 12 mois, la banque n’en tient généralement pas compte lorsqu’elle détermine le montant de la dette.
Par conséquent, le prêteur se concentre sur les coûts du prêt et les charges qui sont contraintes, comme les rentes ou les pensions alimentaires qui doivent être payées mensuellement ainsi que les impôts.
Dans le processus de calcul des charges, il est important d’ajouter le loyer dû après l’achat. Par exemple, si un appartement n’est pas disponible à la vente avant six mois ou si l’on achète une propriété qui est utilisée pendant une année entière.
Les frais de subsistance doivent vous permettre de couvrir toutes les dépenses fixes, comme le chauffage, la nourriture, l’électricité, les vêtements, l’assurance, l’éducation, l’équipement téléphonique, les loisirs et la culture, etc. Il n’est pas facile de déterminer le minimum vital, mais certaines banques suggèrent qu’il soit supérieur à 1 200 euros par couple, ou 800 euros pour une personne seule. On ajoute 300 euros à chaque personne à charge. Il s’agit d’une estimation qui doit être pondérée en fonction de la situation financière et personnelle de chaque individu.
Le montant de l’apport personnel
L’apport personnel est constitué des produits d’épargne accumulés par l’emprunteur, mais aussi des placements disponibles et des dons familiaux, ainsi que de l’épargne salariale, et d’autres liquidités.
Il est aussi recommandé d’épargner une certaine somme qui vous aidera en cas de coup dur ou d’urgence soudaine.
Le plan d’épargne logement (PEL), créé il y a de nombreuses années, peut être utilisé comme apport personnel. Les documents justifiant l’apport sont exigés par les banques lorsqu’elles préparent la constitution du dossier de demande de prêt. Toutefois, le montant du prêt suffit à déterminer la capacité d’emprunt en ligne.
Le montant que vous souhaitez payer pour les mensualités du prêt
Pour ce faire, vous devez déterminer comment vous allez rembourser votre prêt en fonction du montant que vous souhaitez emprunter, et sur quelle durée le prêt sera étalé et quel taux vous pourrez obtenir et quelles sont les mensualités du prêt que vous avez contracté ?
Pour vous faciliter cette tâche des outils en ligne vous aideront à simuler votre mensualité.
La durée de remboursement de l’emprunt
Pour connaître le capital que vous pouvez emprunter et son montant, vous devez fournir la mensualité en fonction de votre capacité d’emprunt et également la durée du prêt. Il est important de noter que plus la durée du prêt est longue et plus le montant emprunté est élevé. Cependant, il est crucial de savoir qu’une augmentation de la durée du prêt entraîne également une augmentation du coût total puisque l’emprunteur doit rembourser les intérêts sur une longue période.
Pour une même mensualité, vous pouvez également augmenter votre capacité d’achat en allongeant la durée de remboursement.
Pour résumer : plus la durée du prêt est longue, plus le taux est élevé et plus le montant des intérêts à rembourser est important. Plus la durée de remboursement est longue et plus la période de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt qui est appliqué sur le capital restant chaque mois est élevé.
Le prêt immobilier
Pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter pour obtenir un prêt sur votre logement, vous devrez être capable de répondre aux questions suivantes :
- Envisagez-vous d’acheter un logement ancien ou neuf ?
- Quel est votre apport personnel ?
- Souhaitez-vous acheter pour louer ensuite votre investissement ?
- A quel taux pouvez-vous contracter un prêt ?
- Êtes-vous éligible à un prêt aidé, comme le PTZ ?
Les réponses à ces questions, ainsi qu’un simulateur de prêt en ligne, vous permettront de déterminer le montant que vous pouvez souscrire pour votre prêt.
Sur les sites spécialisés en (proposition de prêt), la simulation peut être réalisée en ligne. Cela vous permettra d’obtenir une estimation, mais aussi de déterminer le taux moyen d’emprunt de votre région.
A l’issue des différentes simulations effectuées, vous pourrez joindre un agent en prêt immobilier qui vous donnera tous les conseils nécessaires à la meilleure solution de financement, la plus adaptée au profil de votre emprunteur et aux spécificités de votre investissement immobilier.
A savoir : L’ancienneté et la stabilité de l’emploi sont d’autres arguments qui sont privilégiés par les établissements financiers lors de l’octroi d’un prêt immobilier.
