Dans le cadre d’un héritage, il arrive qu’un héritier veuille se porter acquéreur d’un bien indivis normalement échu à tous les indivisaires. Pour que cette acquisition soit légalement admise, l’indivisaire intéressé peut opter pour le rachat de soulte. De quoi s’agit-il concrètement ? Comment fonctionne le rachat de soulte et comment en calculer le montant ?
Le rachat de soulte, qu’est-ce que c’est exactement ?
Pour bien considérer les modalités d’un rachat de soulte, il faut tout d’abord définir la notion de soulte. En matière successorale, la soulte est une somme d’argent qu’un héritier verse à un cohéritier qui n’a pas reçu la part qui lui est normalement due dans le cadre d’un partage successoral. Il s’agit d’une sorte de compensation de l’inégalité et du préjudice subis par un ou plusieurs cohéritiers. Cette forme de versement compensatoire permet en réalité d’assurer l’équité de la répartition.
Dans le cadre d’un héritage, il est possible que plusieurs personnes héritent d’un bien commun. Ils sont de ce fait en indivision sur ce bien immobilier. Le rachat de soulte consiste donc, pour un indivisaire, à racheter les parts d’un ou d’autres indivisaires sur le bien indivis. Si l’opération est actée, le bien sort de l’indivision et devient la propriété exclusive de l’héritier acheteur.
Comment le montant du rachat de soulte est-il déterminé ?
Le montant auquel la soulte sera rachetée est déterminé par plusieurs paramètres :
- la valeur du logement au moment de l’opération,
- la part détenue par chaque indivisaire,
- le montant du prêt immobilier en cours sur le bien s’il y en a.
La valeur du bien est sans doute la donnée la plus importante ici. Elle peut être déterminée par la réalisation d’une expertise immobilière. Toutefois, les indivisaires sont libres de fixer la valeur du bien et donc le montant de la soulte à leur convenance. Dans l’hypothèse où un prêt immobilier pèse sur l’actif immobilier, il faudra impérativement l’intégrer au calcul. De fait, une fois la soulte rachetée, le remboursement du prêt incombe à l’indivisaire acheteur.
La part de chaque indivisaire, si elle n’est pas précisée au testament, devra être déterminée. En supposant qu’un prêt est adossé au bien indivis, la part de chaque héritier sera déterminée par la formule suivante : Part de chaque héritier = [(valeur du bien – capital restant dû)/nombre d’héritiers]. L’acheteur devra donc s’acquitter de cette part multipliée par le nombre d’héritiers.
Rachat de soulte : frais de notaire et financement
L’intervention d’un notaire est indispensable pour que le rachat de soulte soit légalement accepté. Cela implique de s’acquitter des frais de notaire, une fois le rachat acté. Ces frais se situent entre 7 et 8 % du montant de rachat de la soulte. S’il s’agit d’un bien neuf ou de moins de 5 ans, les frais notariés s’élèvent à environ 3 % du montant du rachat. En matière successorale, tous les héritiers se répartissent les frais de notaire inhérents au rachat de soulte. Vous pouvez financer le rachat d’une soulte sur fonds propres si vous en avez les moyens. Il est aussi possible de contracter un crédit immobilier pour obtenir la propriété exclusive d’un bien indivisible. Le rachat de crédit immobilier est aussi une solution de financement.
