Une société civile immobilière est une entreprise qui achète, vend ou loue des propriétés. Il existe de nombreux types de sociétés immobilières, mais elles ont toutes un objectif commun : aider leurs clients à acheter ou à vendre des biens.
Les sociétés immobilières peuvent être de petites entreprises ou de grandes sociétés, et elles peuvent se spécialiser dans certains types de propriétés (résidentielles ou commerciales, par exemple). Cependant, quels que soient la taille et le type de société, l’objectif principal d’une société immobilière est de gérer ses biens immobiliers.
La sci : qu’est-ce que c’est ?
La Sci est une entreprise ! Il faut donc un minimum de deux personnes (physiques ou morales) pour la constituer. Comme toutes les sociétés, il est demandé de créer des statuts qui déterminent :
- les apports de chaque associé,
- le nom que vous utilisez pour votre sci,
- le siège social, le capital (pas de minimum),
- la durée de vie de votre sci (maximum 99 ans),
- son mode de fonctionnement.
Il est recommandé d’investir au moins 1500€ pour la publication des règles et règlements de votre sci.
La gérance d’une sci
La gestion d’une SCI est assurée par un gérant ou un groupe de gérants qui peuvent être des employés à temps partiel ou à temps plein de la société. Les gérants sont responsables de la gestion des biens immobiliers. Chaque année se tient une assemblée générale au cours de laquelle les gérants présentent les rapports annuels de gestion.
L’étendue des pouvoirs des gérants est fixée dans les statuts de la société. Les modalités de rémunération et d’indemnisation du ou des gérants sont précisées dans les statuts de la SCI.
Il est bon de savoir que la Sci doit tenir une comptabilité avancée et établir un bilan annuel.
Le régime fiscal de la sci
Une société civile immobilière est imposée selon le régime de l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclare les revenus de la location (location vide) des biens immobiliers dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut savoir que les dettes et les bénéfices provenant de l’exploitation des biens immobiliers de la société sont partagés entre les associés. Le coût des travaux est réparti entre les associés au prorata de leur contribution.
Cependant il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés, et/ou vous pouvez choisir de renoncer à l’option après cinq ans.
Attention : Si la société exerce une activité commerciale, il faut payer l’impôt sur les sociétés. Cela concerne surtout la location de biens meublés, qui est considérée comme une entreprise commerciale.
Les actions vendues sont exonérées d’impôt sur les plus-values après une période de 22 ans de détention. Il est important de noter que l’exonération fiscale commence à partir de la date d’achat des actions et non de la date d’entrée du bien immobilier dans le patrimoine de l’entreprise.
Le régime social de la sci
Un gestionnaire de sci peut être rémunéré ou non. Si la rémunération est liée à son emploi, le gérant est :
- Non-salarié (tns) dans le cas où il est associé. Dans ce cas, il sera soumis au régime de sécurité sociale des indépendants (ssi ex rsi).
- Salarié assimilé lorsqu’il n’est pas associé de l’entreprise. Dans ce cas, il relève du régime général de sécurité (mais n’a pas le droit de travailler).
La sci est une solution pratique dans bien des cas
La sci est créée afin de permettre aux membres qui la composent de gérer et de détenir en commun un ou plusieurs biens immobiliers.
En effet, les caractéristiques et les modalités de fonctionnement de cette forme sociale facilitent significativement la gestion d’un patrimoine immobilier
- Pouvoirs de gestion en place confiés à un ou plusieurs des gérants choisis par les associés
- Patrimoine appartenant à la société, et non aux associés à titre individuel
- Possibilité de scinder les parts de la SCI afin d’ajuster les investissements de chaque associé dans le processus de décision et de jouissance des biens appartenant à la société.
Comment créer une sci ?
Le processus de création d’une SCI peut être accompli assez rapidement et facilement.
Pour créer une SCI, il est essentiel de définir :
- Qui sont les associés ? Qui va gérer la société ?
- Quelles sont les lois qui seront promulguées ?
- Quelle est la valeur du capital social ? Elle sera fixe ou variable ?
- Quels sont les montants des apports (en espèces ou en nature) ?
Une fois que tous ces éléments ont été identifiés dans la constitution, vous devrez ensuite :
- La société doit être enregistrée auprès du bureau des impôts.
- Imprimer dans un journal d’annonces légales
- S’inscrire auprès du tribunal de commerce
Cela leur permettra de donner le kbis de la sci à l’issue de ces formalités de création.
Quel est le coût pour créer une sci ?
Le processus de création n’est pas l’aspect le plus coûteux. Il peut varier de 350€ à 500€ pour les opérations gérées en ligne sur des sites spécialisés à environ 1000€ par l’intermédiaire d’un expert-comptable, ou entre 1 000€ et 2 000€ par un notaire ou un avocat. Il dépend de la personne qui se charge des formalités de création.
Pour les autres contrats, il est conseillé d’être attentif à la validité des contrats fournis car les conséquences en cas de défaillance ou de mauvaise formulation peuvent être importantes. Il est recommandé de demander de l’aide à ce sujet.
Quels sont les avantages et inconvénients de la sci ?
Il y a des avantages et des inconvénients à la création d’une SCI.
Les avantages
Sortie simple de l’investissement immobilier ; il n’y a pas de vente obligatoire du bien lorsque l’associé cède ses parts, contrairement à l’indivision.
Meilleure transmission au sein de la famille. Possibilité de bénéficier de certains avantages fiscaux comme l’abattement pour durée de détention ainsi que l’abattement pour donation parent-enfant, etc.
Avantages fiscaux liés à la fiscalité : le régime Pinel qui est applicable à certaines conditions ; le bénéfice des plus-values réalisées sur les biens immobiliers ; la sci a « l’ir…
Les associés sont soumis à une responsabilité illimitée : ils contribuent au passif social proportionnellement aux parts détenues par chaque associé
Les inconvénients
La sci a ses propres inconvénients. Tout d’abord, il y a un certain nombre de formalités à accomplir : rédaction des statuts de l’association, publication dans les journaux d’annonces légales ; envoi des statuts de l’association au greffe du tribunal des transactions commerciales…
Cette démarche s’accompagne d’un certain nombre de frais qui comprennent la publication, soit environ 200 euros, tandis que l’envoi au greffe du tribunal s’élève à environ 66 euros. Si un expert a été employé pour rédiger la constitution, le prix augmentera encore plus.
Ensuite, il faut suivre les règles de fonctionnement écrites qui comprennent l’assemblée générale, la rédaction de procès-verbaux, la tenue des comptes. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les comptes doivent être présentés au greffe du tribunal de commerce chaque année.
Elle est également soumise à certaines réglementations qui peuvent entraîner des coûts cachés, comme l’obligation de consulter un architecte avant de déposer le permis de construire.
En outre, les associés sont à jamais responsables des dettes de la société. Les biens de leur vie personnelle sont engagés proportionnellement à leurs parts dans la société. Ils ne sont donc pas solidairement responsables avec les autres associés du remboursement des dettes.
Cette obligation dépend, en outre, du créancier. Les créanciers doivent d’abord engager des actions contre la société avant de reporter leur attention sur les associés.
En fin de compte, une SCI n’est bénéfique que pour la gestion de biens immobiliers nouvellement achetés. Elle n’est pas adaptée à l’achat ou à la revente de biens immobiliers.
Quel est l’intérêt de créer une sci ?
La création d’une SCI est particulièrement pertinente pour ceux qui souhaitent gérer et posséder en commun un bien immobilier tout en supprimant les contraintes liées à l’indivision. La gestion du bien sera confiée à un ou plusieurs gérants, ce qui élimine les conflits qui surviennent généralement entre les copropriétaires.
Quelles sont les différentes types de sci ?
Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières en fonction des règles de constitution du terrain et de la société, du type d’activité immobilière, etc. Basée sur le code du commerce.
Sci de gestion ou de location
Il s’agit probablement du cas le plus typique de la sci. Il s’agit du processus de location ou d’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers et de leur gestion par cette société.
Qu’est-ce qu’une sci familiale ?
Une SCI familiale est constituée d’associés d’une même famille. Ce type d’entreprise permet de gérer ensemble le patrimoine familial et aussi d’optimiser la transmission des biens aux enfants, en supprimant, dans certains cas, la nécessité de payer des droits de mutation.
Sci de jouissance à temps partagé
Cette structure particulière permet de partager la jouissance et l’exploitation du bien en fonction des parts que chacun possède.
Ainsi, chaque partenaire aura droit à la durée d’occupation de la propriété en fonction du nombre de parts qu’il détient.
Il s’agit d’une excellente option pour acheter une seconde maison pour plusieurs personnes et partager le temps d’utilisation entre les différents propriétaires.
Sci d’attribution
La spécificité de la sci d’attribution (scia) est de construire ou d’acheter un bien immobilier et de prévoir dans les statuts la division en lots, qui seront attribués à chaque associé en fonction des parts qu’il détient.
Lorsque les lots seront séparés, la fin de la sci d’attribution sera reconnue.
Sci de construction vente
Il existe également la sci de construction vente (scicv). Il s’agit d’une structure spécifique qui permet de développer un bien immobilier avec l’intention de le vendre directement par la suite pour réaliser des bénéfices. Elle est destinée aux promoteurs immobiliers, et non à une personne.
